Продажа квартиры: риски продавца
Существует обманчивое убеждение, что при сделках с недвижимостью рискуют исключительно покупатели. Однако риски для продавца также реальны, легкомысленно относиться к этому не следует. В данной статье мы обсудим, на что стоит обратить внимание продавцу, чтобы сделка проходила максимально комфортно и без последствий.
Выбор риэлтора
Сотрудничество с агентом по недвижимости может сделать процесс продажи квартиры более безопасным, но лишь при условии, что ваши интересы защищает профессионал с хорошей репутацией. Неквалифицированный или недобросовестный риэлтор способен сделать ошибку или преследовать собственные выгоды. Выбирайте агентство ответственно: проверьте его репутацию, не платите заранее, заключайте договор, доверяйте, но проверяйте.
Внимательность при показе недвижимости
Приглашая посторонних в свой дом, помните о безопасности: убирайте деньги и ценности из виду, не оставляйте гостей без присмотра и предупреждайте родных.
Проверяйте покупателя
Проверьте личность покупателя, запрашивая паспорт и сверяя данные. Если другой человек представляет интересы покупателя, убедитесь в наличии доверенности.
Ещё один из важнейших пунктов проверки покупателя — это анализ его банкротства. Следует отметить, что банкроты имеют право приобретать любые активы, включая жилую недвижимость, без каких-либо юридических ограничений. Продавать квартиру лицу, находящемуся в стадии банкротства или уже признанному таковым, возможно, однако это шаг таит риск пересмотра решения и возобновления дела, особенно если для приобретения используются средства, скрываемые от управляющего и кредиторов. Оспаривание сделки чревато возвращением в исходное состояние, что обязывает продавца вернуть все полученные средства, а в противном случае может повлечь за собой принудительное взыскание. При этом все цепочки сделок, в которых участвовал банкрот, могут быть аннулированы, создавая сложности не только для продавца, но и для всех участников. Проверку на банкротство удобно проводить, обращаясь к картотеке арбитражных дел или реестру сведений о банкротстве.
Закрепление намерений
При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости возникает важный вопрос о передаче денежных средств. Ключевым моментом здесь является осознание разницы между задатком и авансом.
Задаток представляет собой твердый обязательный инструмент, обязывающий стороны к выполнению согласованных действий. Независимо от обстоятельств, после его получения продавец обязан совершить продажу недвижимости, а покупатель — приобрести её. Отказ возможен, но в случае срыва сделки по вине покупателя задаток не подлежит возврату, в то время как передумавший продавец возвращает сумму в двойном размере.
Аванс же, если продавец недостаточно защищен, оказывается в выгодном положении для покупателя, поскольку такой платеж ничем не обязывает и возвращается в полном объеме при отказе от сделки, если только в договоре не прописаны штрафные санкции.
Существует также обеспечительный платеж, который подобен задатку, но позволяет большей свободе в условиях возврата. Заключайте его, если вы не полностью уверены в сделке. Таким образом, выбирайте механизм предоплаты в зависимости от конкретной ситуации.
Ошибки в договоре купли-продажи
Прежде чем поставить свою подпись в договоре купли-продажи и переходить к регистрации сделки в Росреестре, крайне важно уделить внимание тщательному составлению документа. В нем должны быть непременно указаны: паспортные данные как покупателя, так и продавца; исчерпывающее описание квартиры (адрес, количество комнат, площадь и другие характеристики); стоимость квартиры; сведения о наличии или отсутствии обременений; существенные недостатки недвижимости; сроки и порядок передачи квартиры покупателю; подтверждение дееспособности сторон; добросовестность намерений; согласие супруга на продажу, если это необходимо.
В интернете можно найти множество шаблонов, но применять их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Упущение важной информации может дать покупателю основания для оспаривания договора. Указание на недостатки является обязательным, поскольку их замалчивание может служить причиной расторжения сделки. Нотариальное заверение добавляет дополнительную безопасность, так как нотариус проверяет законность и разъясняет все нюансы. Запомните: не подписывайте ничего, не прочитав предварительно, и обязательно информируйте о всех недостатках.
Расчёты с покупателем
Наиболее рискованным моментом в сделке становится расчёт наличными, когда деньги передаются из рук в руки. Соглашаясь на получение стоимости квартиры именно в этой форме, вы открываете двери для множества неприятностей: вам могут подсунуть фальшивые купюры, обмануть при пересчёте или даже ограбить по указанию покупателя. Не поддавайтесь на уговоры осуществлять расчёт на месте — настойчивость в этом вопросе должна вызывать у вас подозрения.
Наиболее безопасным способом оплаты являются банковская ячейка или аккредитив. В первом случае покупатель помещает средства в ячейку, доступ к которой имеют только он и, возможно, продавец. После регистрации права собственности деньги передаются продавцу.
В случае аккредитива покупатель кладёт деньги на заблокированный счёт, а после регистрации перехода права продавец предоставляет необходимые документы, и средства перечисляются на его счёт.
Заключение: для максимальной безопасности сделки рекомендуем обращаться к профессионалам, тщательно проверять документы и проводитт расчёты исключительно через банк.
Анна Нилова,
руководитель департамента вторичного жилья
"IBC-недвижимость"
